Žabljak bez sjaja: gdje je novac, a gdje rizik
Aman gradi resort od €35 miliona ondje gdje se hotel nije prodao ni nakon 16 aukcija, a novogradnja već košta kao u Budvi. Analiza bez uljepšavanja.
Kakav je to luksuzni brend i zašto je signal
Na mjestu starog hotela „Durmitor“ gradi se luksuzni resort pod upravom Amana: 12 vila i bungalova, oko €5 miliona je već uloženo, a najavljeno je još oko €35 miliona. Iskreno: projekat je u fazi realizacije i revizije, zato „se gradi“, a ne „radi“. Ali i kao najava, ovo je prevrednovanje lokacije koju niko nije uzeo ni nakon 16 aukcija zaredom.
Zašto je planina pretekla more
Dvije sezone umjesto jedne. Rekord 2025. — preko 150.000 noćenja, gosti iz 125 zemalja; sezonalnost se sa ~2,3x spušta ka 1,6x. Uz to i klima: Alpi se pregrijavaju. „Balkanski Alpi“ — to je stav same opštine (forum sa Tirolom, oko milion noćenja u Zilertalu).
Zašto baš sada, a ne za par godina
Talas jača: još jedan kompleks od 22.000 m², javni i EU novac, ulazak u EU oko 2028. Iz prakse: novogradnja od €3.500/m² — nivo Budve i Herceg Novog, rijetkost za sjever; potražnja je dokazana cijenom. Prozor za developera — cijena zemljišta i gradnje je niža, tu je i marža.
Gdje je ovdje rizik
Do 2027. na tržište izlazi oko 320 novih jedinica — rizik prezasićenosti i borbe za timing i kadar. Infrastruktura je dotrajala, projekti se kreću sporo. Pismo Đokovićeve fondacije o vrtiću i terenima jeste filantropija, a ne kupovina stanova.
Šta to znači za onoga ko ovdje gradi
U jednom mjestu su se sreli luksuz, javni i EU novac, EU na horizontu i pokrenut ski-centar — uz nižu cijenu koštanja nego na primorju. Takav sklop ne traje dugo, zato gradim sada, a ne „kad se sve slegne“.
Izvori
- Aman / „Durmitor“ — pvportal.me, 12.05.2026 (izvor Pobjeda)
- Forum sa Tirolom — zabljak.me, 20.05.2026
- Savin Kuk — rtnk.me, 22.12.2025; mondo.me, 24.04.2026
- UNESCO / Durmitor — tozabljak.com
Pretplata na žurnal
Jednom mjesečno — o kupovini, boravku, prinosu i regionima. Bez neželjene pošte.
Česta pitanja
Da li Aman već posluje u Žabljaku?
Ne. Projekat je najavljen i gradi se, u toku je revizija.
Je li tačno da je Žabljak pretekao primorje?
Da, po rezultatima 2025. — preko 150.000 noćenja.
Koliko košta nekretnina?
Novogradnja od €3.500/m², nivo Budve; cijena koštanja je niža — tu je i marža.
Da li Đoković ulaže u nekretnine?
Ne, riječ je o filantropiji i signalu povjerenja.
